星子庐山桃花源风景名胜游览区
星子庐山桃花源风景名胜游览区
修 复 建 设 项 目
可行性研究报告
星 子 县 旅 游 局
二00七年二月
目 录
一、项目名称和建设地点
二、项目性质与开发宗旨
三、主要技术协作单位
四、项目主管部门
五、项目实施单位
六、项目概况及背景资料
七、修复、建设内容、时间及投资概算
八、资金来源
九、环境条件及市场分析
十、经济效益分析、预测
十一、风险分析
十二、分析结论
星子县庐山桃花源风景名胜游览区
修复建设项目可行性研究报告
一、项目名称和建设地点
(一)项目名称：星子庐山桃花源风景名胜游览区修复建设项目。
(二)建设地点：江西省九江市星子县隘口镇庐山南麓康王谷(亦名庐山垅)
二、项目性质与开发宗旨
该项目是以陶渊明的《桃花源诗并记》的意境原形和唐代陆羽品第的天下第一泉及登庐山主峰汉阳峰与主要旅游内容，以游客实际参与和亲身体验为旅游特色，集观光、度假、娱乐、文化艺术品尝和学休研讨、教育为一体的大型商业性旅游基地建设。
其开发宗旨为：实施可持续发展战略，保护、利用自然环境和古文化资源，再现古代文明，满足游客回归自然、回味历史、品尝自然美和人文美的心理要求，继承过去，服务现在，创造未来，为提高庐山山南的知名度，促进当地经济的振兴而推动星子旅游业的更大发展。
三、主要技术协作单位
中国风景园林学会、中国国际茶文化研究会、江西省社会科学院、江西省建设厅、江西省旅游局、江西省中国民俗文化研究中心、江西省城市规划设计研究院、陶渊明研究会、九江市古代建筑保护设计研究所、五柳诗社。
四、项目主管部门
星子县人民政府并星子县桃花源开发建设筹备委员会。
五、项目实施单位
星子县桃花源风景名胜区管理处。并由星子县文化局和隘口镇人民政府协助实施。
六、项目概况及背景资料
桃花源风景名胜区游览区，是世界名山庐山风景区的重要组成部分；是东晋陶渊明《桃花源诗并记》中所构想的世外桃源的原型；是唐代茶神陆羽品第的天下第一泉所在地和庐山主峰——汉阳峰所在地。该景区不仅自然风光独特秀丽，且人文景观众多，历史文化涵蕴深厚，在国内外知名度高，影响大，开发前景看好。该景区修复、开发项目是江西省委、省政府、九江市委、市政府主要领导十分关注并亲自过问的江西打“庐山牌”发展京九铁路沿线旅游业的重点项目；江西省旅游局已将此项目作为中国旅游“九五”发展重点项目上报国家旅游局；九江市纪委已批准立项；省委、省政府领导多次率有关部门负责人来桃花源景区视察，并催促要加快开发步伐。星子县委、县政府组建了以县长为主任委员的桃花源景区开发建设筹备委员会并下设桃花源风景名胜区管理处，已于1996年开始了对景区的保护、规划、论证工作。1997年8月，九江市纪委批准该项目立项后，县里筹措资金900万余元，开始了景点修复和前期开发建设工作。
桃花源，地处庐山南麓，鄱阳湖北岸的星子县境内。它是伸向庐山腹内的一条最长高山狭谷。因此俗名庐山垅。自源口至源尾，全长15公里。《庐山志》等史书记载：公元前223年，秦威楚，楚王子率妻子邑人，避秦乱于谷中，在谷中自袭康王，建有康王城并康王宫。因此，此谷又名康王谷。（与《桃花源记》中“自云先世，避秦时乱，率妻子邑人来此绝境”相吻合）。谷东有陶渊明的上京故里和粟里南村故里并省级文物保护单位渊明醉石和归去来馆；谷西两公里有陶渊明墓。一曲清溪（即桃花溪，古庐江）自康王谷中蜿蜒流出，东西两侧均为海拔900米以上的山峦，1474米的庐山主峰汉阳峰紧临东侧。缘溪行，初极狭，有桃林。山重水复，路转峰回，其内豁然开朗，土地平旷，屋舍悠然，有良田、美池、桑竹之属。在东西两侧连绵起伏，竹修林茂，飞瀑漂流，雾绕云遮的奇崖乱峰之间，有几片古老的田园，阡陌交通，鸡犬相闻，小桥流水，美不胜收。这里属国家级森林公园。每逢春季，万树桃花竟相开放，身临其境，自然会深感置身于世外桃源。
桃花源有唐代茶圣品定的天下第一条——庐山康王谷谷廉泉。唐代著名文人吴筠作赋购此泉“滴乃玄玉之膏，甘乃云华之液”。唐代名士张又新题诗云：“……迢遥康王谷，尘埃陆羽篇。何当结茅屋，长在水廉前”。宋苏轼填《西江月》词曰：“……谷廉自古珍泉，……人间谁敢更争妍……”。宋王十朋诗云：“不饮谷廉山下水，徒观瀑布下长川，使群破我游山恨，酒寄人间第一泉”。此泉自古饮誉天下
桃花源中，有回马石、问津亭、问津堂、楚人村、古田舍、将军山、将军洞、大夫汉、忘路谷、陆羽品泉处、隐士谷（野趣谷）、渊明醒酒泉、云液泉、观音接洽、五叠泉、川字瀑、玉液潭、毒龙潭、龙爪崖、普贤岩、张果老石、吕洞宝洞、放生阳较斩蛟处等景点景观和康王宫、康王城、恩桃庵、山月轩、康王庙、龙泉院、铜马庙、白云庙、晓福庵、齐婆庵等遗址。有晋代以来陶渊明、吴筠、刘长卿、吕岩、张又新、王维、王禹称、陈舜俞、白玉蟾、欧阳修、苏轼、黄庭坚、王十朋、朱熹、谢枋德、留元刚、刘克壮、赵孟兆页、彭梦祖、曹龙树等历代名家吟咏桃花源和谷廉泉的大量诗文和所留下的摩崖石刻。
世人都向陶渊明构想的那种：没有压迫、没有剥削、没有战乱，没有尔虞我诈，环境优美，男耕女种，自由自在，和睦相处，“春蠢收长丝，秋收靡王税；童孺纵行歌，斑白欢游诣”式的理想社会，1995年，香港《大公报》刊载题为《众里寻她千百度，桃源究竟在何处》文中指出：“国内现有桃花源十二处，惜皆查无根源”。真正有根据的是这第十三个开发的桃花源——陶渊明故里的康王谷。1986年，全国陶渊明研究会在星子县召开，北大王瑶教授等全国第一流的“陶学”专家云聚星子，经七天的考察论证，得出两个定喻：(一)陶渊明的故里在星子县，确定无疑；(二)康王谷是陶渊明明创作《桃花源诗并记》的原型或云模特儿是有大量根据的：第一，形同貌似，景境一致；第二，史书记载，有据可稽；第三，人证物证，史今相符；第四，家在附近，合乎情理；第五，学者公论，确定无疑。他们一致同意：毛泽东和林柏渠吟咏这里的诗句“陶令不知何处去，桃花源里可耕田”和“粟里先生留雅韵，桃源是处不须疑”可作定论。
1997年，星子县人民政府聘请江西省建设厅领导和专家当高级顾问，省旅游局领导和专家当高级指导，请江西省城市规划设计研究院在本县初步设计规划基础上作了总体规划。在多次研讨、论证的基础上，1997年3月12日，由省建设厅主持，在南昌召开了“星子县庐山桃花源总体规划设计论证会”。会后，省建设厅下发的赣规字[1997]第9号文指出：“建设庐山桃花源景区是打好‘庐山牌’的又一重大举措，对于满足人们回归自然的追求，发展江西旅游业有着十分重要的意义”。省建设厅并行文批准了《庐山桃花源游览区总体规划》。按照边建设边开放的思路实施，1999年8月8日，桃花源游览区初步对外开放。并取得较好的经济效益和社会效益。中国茶文化研究会、上海国际茶文化节组委会、江西省社科院和星子县政府于2000年4月29日至5月2日联合在桃花源举行天下第一泉新世纪国际茶会。来自美国、英国、日本、韩国、新加坡、马来西亚及香港、澳门、台湾等10多个境外国家和地区及国内22个省市的专家、学者、茶人、茶商共500余人，在这里品尝天下名泉煮名茶、交流学术、共商茶事，对该景区给予极高的评价。并建议这样的会议应每年来这里举行一次。近年来，中国、日本、韩国等多国的陶学研究会和不少陶学专家频频来函、来电建议和要求来桃花源举行国际陶学研究会。可见该景区在国际国内的知名度和影响不一般；同时也说明它的开发前景看好。
七、修复、建设内容、时间及投资概算
桃花源游览区保护、修复、建设控制范围50平方公里，景区建设面积20平方公里。根据江西省城规划设计研究院所作的《桃花源景区总体规划》，具体分5个风景段：即源口采风、庐江桃花、世外桃源、名泉幽壮、登览主峰；12个游赏单元；即源口市井、渔渡问津、落英桃溪、豁有洞天、田园乐土、桃源风景、山壮探胜、楚康遗风、秀瀑名泉、茶壮野趣、流连幽谷、极顶纵目；共修复、完善、建设百余个景点、景物和景观。
整个工程设计分三期实施，计划投资总额为人民币4.5亿元。其中第一期：1996年至2006年，已投入1500万元基本完成前期简易基础工程，修复、建设了部分景点，达到初步开放目标。已按设计实现。第二期：在争取资金到位的前提下，计划投入2亿元，按项目计划修复建设，达到同时接待1300人度假、开会、食宿，年接纳游客70万人次规划目标。第三期：在边建设边开放的同时，引资或自我积累资金增加新的投入2.4亿元进行深度开发，拓建景区公路同庐山山上旅游公路相连接，架索道开发庐山主峰汉阳峰，达到同时接待2000人食宿年接纳旅游人次150万以上规模目标。
第一期工程（1996-2006年）下列工程已基本建成。
(一)全面封山护林。已组建专门队伍全力封山，共投资6万元。
(二)广种桃树。已增植5万株，25万元。
(三)总体规划。经过多次高规格的研讨、论证会，已由省城乡规划设计研究院拿出《桃花源景区总体规划》成果，并经省建设厅批准。投资30万元。
(四)修建临时施工通车用桃源公路12公里，属简易沙石路（因原无公路，只有人行道）和游步道3公里，共投资352.9万元。
(五)建专线拉通程探电话和开通电视及通高压电，已投入260万元。
(六)建源口门楼、售（验）票亭、问津堂（景区管理处办公用房）、简易停车场及三个旅游厕所，共投资约179万元。
(七)修复建设回马石、问津亭、世外桃源碑和桃源茶馆等，修复建筑面积约700平方米共投入90万元。
(八)桃花溪漂流已投资20万元。
(九)康王城（即古楚城）修复。反映楚人避秦乱史况，建筑面积约600平方米，已投入90万元。
(十)天下第一泉景点（谷廉泉）：石阶游步道已修通；摩岩刻字已部分刻完；牌坊、仰止亭、览胜亭、陆羽品泉亭、天下第一泉亭、一泉茶舍、桑苎茶舍、鸿渐桥及国际茶会纪念碑、国际茶会会场基本建完，共投入172万元。
(十一)三座过港公路桥（即吴官村桥、余村桥、一泉桥）已基本建成，可通车（尚待完善）；10公里桃源公路拓宽和水泥硬化工程已开始（因资金不足，暂停工）。两项共投入210万元。
(十二)供水设施和广告宣传费，已投入72万元。
以上第一期12项工程，已共投入1500万元。初步具备对外开放条件，并于1999年8月8日，初步开业，对外开放。
第二期工程：若资金能到位，计划建设以下项目：
(一)基础设施工程。首先要拓宽、硬化10公里桃源公路，完善三座过港公路桥，修建10公里登山游步疲乏，拓建两处大型停车场；新建两个旅游生态厕所和景区绿化、美化。这是该景区建设的前提。1、修建10公里桃源公路，按路基宽8-9米，水泥硬化6米的四级水泥公路标准要求，初步测算：其造价较高，因原路基仅3-4米宽，一边靠山，一边临港，地形复杂，开山炸石和沿港护坡的工程量和施工难度很大。2、三座过港公路桥，桥宽7米，桥长都在25米以上，跨径都在15米以上，并要考虑仿古因素，使之与该景萄历史文化相协调。据九江公路分局科研设计所所作设计和可研报告，桃花源路、桥工程总造价需5277万元。3、开发天下第一泉及以上野趣谷和康王庙及楚人民俗村景点，需修10公里环行花岗石台阶游步道。4、按照年接待100-150万游客的要求，必须拓修两个大型停车场，需征地38亩以上。5、需新建两个大型旅游生态厕所，5个小厕所及100个环保垃圾桶。“3、4、5”项预计需投入1528万元。6、景区绿化、美化、香化。增种10万株桃树，形成“桃花片”、“桃花带”；大抓路旁、溪旁、景点四周，村前屋后绿化，达到四季有花、四季清香。此项需投1750万元。以上六项基础工程总投入需7980万元。
第一风景段：源口采风
(二)改造、建设观口旅游村：初步形成饮食、住宿、购物、娱乐、交通服务中心。其中改造建设一组可容纳800人食宿的综合性古典风格别墅群，别墅式客房分高、中、一般三个档次，高档10%、中档50%，一般40%；饮食有中、西餐厅，桃源风味餐厅；休闲有音乐茶座、咖啡馆、桑拿浴、按摩房、游泳池、花园式休闲广场等设施；文化有陶渊明纪念馆、陆羽纪念馆、楚文化陈列室、书画馆、桃源风情展示馆等；娱乐有歌舞厅、楚地古戏（西河戏）剧院、电影（录相）放映厅、棋馆、牌馆、保龄球馆、桌球馆、门球场、修然谷、情侣屋等，加上购物中心，总建筑面积约2万平方米。含观口村综合改造预计需投资4150万元。
(三)在进山门古松旁建一尊陶渊明石雕塑像，包括花坛绿化配套，预计需30万元；在山门两侧建大型《桃源景区导游图》碑和《桃花源景区简介》碑，预计需投资50万元（含花、草坪）。两项共需投入180万元。
(四)修复、完善山月轩系列工程。在问津堂南建成能容纳100人膳宿的古典式松菊山壮（山月轩）；并在问津堂北建大型《桃花源记》碑和《桃花源诗》碑，总建筑面积3000平方米（含管理人员和职工生活用房），预计需投500万元。
第一风景段总投入为4830万元。
第二风景段：庐江桃花
(五)桃花溪、忘路谷建设。1、在问津亭南建清流渡过挡水坝，清流桥、桃叶渡、落英亭、大水车等景观；扩种桃花片、桃花带，形成“中无维树、芳草鲜美、落英缤纷”景象。2、修建“渊明醒酒泉”亭和渔舍、樵舍。3、置游船、竹筏供游客玩乐。4、增刻摩岩石刻。预计需投入600万元。
(六)桃源洞口建设。在苏轼“桃源洞”题刻处，即进谷极狭处，人造大型古枯树，植古藤缠蔽，形成开然洞穴，再现“林尽水源”、“山有小口”、“其内豁然开朗”意境，加摩岩刻字预计投入200万元。
第二风景段总投入为800万元。
第三风景段：世外桃源
(七)建豁然亭。亭建在口上张村豁然开朗处，含诗碑林，预计需230万元。
(八)村貌改造。1、外巷源里居民200户约500人，按每户6万元计算，需1200万元。2、新辟居民安置区，含造地和办经营实业，约需200万元。3、对路旁村促进进行外观改造，使之古朴、原始，与整个景区风格相协调，体现古典田园风光，便于游客到桃花源人家作客、休闲、度假。9个小自然村预计需500万元。此项总投入为1900万元。
(九)修复恩桃庵（仙桃庵）。包括茶亭、桃源土特产店等，预计需245万元。
(十)完善同心潭，需25万元。
(十一)陶渊明祠和楚人村系列建设。在景区中段帅村附近建成典型的桃源人家。1、陶渊明祠建筑群组，集中展示陶渊明的思想、品格、诗文创作成熟及各国历代研陶成果。约1000平方米，需300万元。2、诗碑林，110万元。3、真风堂、洁操亭、五斗亭、悠然亭、菊圃、莲池、桃林、梅苑、野趣果园、红枫岭、狩猎场。4、陶祠坊和楚人村门楼。共需投入1070万元。
(十二)延至馆等楚村、楚市系列建设。在景区中段形成饮食、购物、娱乐中心。1、延至馆（即桃源山庄）：可容100人食宿，需300万元。2、楚市：200万元。3、桃花溪漂流，需80万元。预计共需投入580万元。
(十三)完善桃源风情系列建设。修复、展示山村原始生产、生活用具和设施，体现楚风晋韵，让游客观赏、参与、体验。诸如水唯、水车、风车群组，古犁、耙等系列农具，碾房、榨酒、酿酒、熬糖、纺麻、织绢、滤豆腐等原始农家生产设施。并昼考虑让游客参与耕田、锄地、栽种、车水、采摘、制作等农事活动；可以随时寄居此地。预计需500万元。
(十四)古田舍（余闲草居）修复、建设。修整古田园，再现、展示陶渊明当年归隐田园居的风情。预计需200万元。
(十五)桃菊山壮(庐丘隐土谷)建设。在帅村东谷建成桃花成片、菊花满地、松竹成林的充满野趣的桃菊山庄度假村。分散式的菊篱茅舍别墅群，可容100人度假。预计需投入200万元。
(十六)国际柳杉园规划、建设。通过网上宣传，吸引各国人士在成外桃源栽种或购买一棵柳杉，拥有一份资产，并刻碑注明发证纪念。预计需80万元。
第三风景段预计总投入为4970万元。
第四风景段：名泉幽庄
(十七)陆羽祠系列建设。1、陆羽祠330万元。2、茶博物馆170万元。3、庐山桃花源贡茶苑1000亩，150万元。预计共需650万元。
(十八)康王城（楚城）楚市完善。含城楼、古街、住宿、饮食、购物、医疗等设施。预计需360万元。
(十九)天下第一泉景点完善建设。1、国际会议中心（供国际茶会、国际陶学会、国际桃花节使用），需投入1900万元。2、开发第一泉源头野趣谷（隐士谷）需300万元。预计需投入2860万元。
(二十)陆羽茶庄系列建设。建鸿渐轩、品茗楼、饮茶廊、观泉阁、壁合馆、美馐齐；泉旁溪边竹林深处建度假小屋16栋，并建游泳池、庐山温泉浴馆、诗、书、画廊、演射场、攀岩壁、养心坛、名茶店、极品堂等与国际会议中心配套。建筑面积约10000平方米，可同时接待500人品茶、200人开会、度假、食宿。预计需投入850万元。
(二十一)康王观（景德观、康王宫、康王庙）和将军山、大夫汉、宋玉亭建设。集中展示楚国古文化，包括道教、佛教文化。约2000平方米，预计需投入1000万元（可引进佛教界资金）。
(二十二)高举台建设。预计需90万元。
(二十三)楚风民俗村建设。海拔高程1000米的半山康村、避北朝南、环境优美，是楚康王避秦乱之处。在此建成纯原始风貌的楚风民俗村，没有任何现代设施、用具和气息，古典自然经济、住房、用具、服饰、饮食、耕作、民俗、文化都是原始的，使游客来此感受2000年前的楚地生活。并可在距此有一定距离的茂林修竹、潺潺流水旁建度假小屋。预计需投入500万元。
第四风景段总投入为6310万元。
第五风景段：登览主峰
(二十四)开始规划设计延伸桃源公路、架索道登庐山主峰——汉阳峰和开发峰顶、谷底风景资源。需投60万元。
(二十五)广告宣传和不可预测费300万元。
合计为400万元。
第二期总投入为人民币2.505亿元，加第一期1500万元，两期总投入为2.655亿元。建成后，景区比较完善，可以达到年接待游客70万人次，日“吞吐”5000人次旅游和同时接纳度假、旅游和开会者1300人食宿的规模和能力。
第三期工程:
第二期资金如能按期投入，据初步测算，至2005年，可以实现累计利润4000万元以上（见后分析表），即不仅可以收回前两期大部分投资，并可调节积累资金用于景区下列项目的深度开发。
(一)架旅游索道、修游步道登赏庐山主峰——汉阳峰。预计需投入3800万元。
(二)开发庐山主峰和康王谷谷底风景旅游资源并与庐山山上旅游公路接通。在康王谷谷底建设外国人注目和向往的“世外桃源”娱乐度假村；延伸桃花源旅游公路与庐山山上旅游公路沟通（约9公里），解决山上游客可以直接从山上登庐山主峰和进入桃源景区问题。预计需投入3600万元。
(三)南九高速公路开道口接通桃源公路。南九高速公路98公里处有一穿路立交桥，此处至桃花源源口仅3公里（其中2公里是105国道，1公里是柏油县道）。预计需投入500万元。
(四)组建旅行社和旅游车队，幅射周边景区。开通桃花源至庐山山由各旅游点、温泉醉石、渊明故里、秀峰、南康古城、鄱阳湖水上游览区、候鸟观赏站、观音桥、太乙村、白鹿洞书院、九江火车站、长江码头、昌北国际机场、石钟山、龙宫洞、景德镇、黄山、云居山、南昌、龙虎山、三清山、武夷山、井岗山、武汉等地的旅游专车。预计需投入500万元。
(五)利用桃花源和天下第一泉的自然文化资源优势，开发天下第一泉饮料和桃源渊明酒、桃源特色茶等旅游饮料和旅游食品、旅游工艺品。预计需投入500万元。
(六)配套、完善第一、第二期工程及不可预见费和广告宣传费。预计需投入600万元。
第三期深度开发项目预计总投入为9500万元。
计划三期工程投资总额为人民币3.605亿元。至2006年建成后，可达到年接待游客150万人次，同时接纳2000人度假、开会食宿的规模和能力。成为庐山第一流的大型热点游览区。作客世外桃源程序；到天下第一泉品尝天下名泉煮名茶；登庐山主峰早观鄱湖日出，暮赏云梦烟霞，晚望汉阳灯火将成为庐山旅游必到之处。
八、资金来源
预计三期工程总投资为人民币3.6亿元，近年来本县已组织投入了1500万元。并已初步对外开放。第二、三期资金的来源主要是以下方面：
(一)主要靠以优惠的条件和优越的环境招商引资，吸引、融通外资合作开发或独资开发。
(二)、争取上级计委立项支持，请求国家扶助解决部分基础设施资金。
(三)本县自筹部分资金，边开放自我积累部分郊外，滚动开发。
九、环境条件及市场分析
(一)环境、条件：桃花源景区开发的环境和条件是优越的，理想的。首先就硬环境而言：
1、交通便利。105国道通经桃花源源口；经过景区的环庐山旅游一级公路已立项；景区跟南九高速公路出口和京九铁路站仅3至12公里；距九江机场18公里；跟九江市、长江客运码头28公里；跟南昌市102公里；跟南昌昌北国际机场80公里。
2、通讯方便。程控电话、移动电话可通全国各地并世界各大城市。
3、水、电充足。景区处处都有落差很大、无人为污染、四季不断流的山泉自流水，且水质上乘。11万伏输变电工程线路贯通谷内。
4、自然环境优美，人文景观品位高、影响大。世人向往的世外桃源和名冠天下的天下第一泉为世间仅有；庐山主峰——汉阳峰就在景区内；且与世界名山庐山山上诸景点及山南七大景区相连很近。
就软环境而言：
1、政策优惠。本景区执行国家沿江（长江）开发和省、市及本县已出台的开放开发的全部优惠政策和办法。(1)税收：自投产见效之日起，实行三免两减半，即前三年免收所得税，第四、五年减半缴纳所得税；五年内不征个人调节税；属境外投资企业一律免收固定资产投资方向调节税。(2)免交水电增容费。(3)土地征用费：按《土地法》最低标准折价征收，不随意抬价和增加任何附加条件。(4)实行外资办会同计委、工商、公安、税务、建设等有关部门一次性办理各种手续，三天内办完；有关规费能免的则免、能减的则减。
2、环境宽松。星子县人民政府已专门为该景区开发开发发布了一个文件，即《关于鼓励国内外客商投资开发桃花源景区的优惠办法》[星府发（1999）10号]，对县以外投资客商实行强有力的治安保护，并开保护牌；客商人身权益受到非法侵犯，由公安部门从快、从重查处；尊重客商生活习俗，对其住宿地点，公安等部门不得随意检查。各有关部门对“三资”企业和桃花源景区进行检查、收费，须报外资办并县政府批准；对未经批准而擅自检查、收费者，除责成退回所收费用外，每次处以5000元罚款，并追究单位负责人责任，通报全县。
(二)市场分析：
1、当今世界和平发展是主流，随着生产力的快速发展和人们生活水平的不断提高，休闲度假时间相应增多，国家有意将节假日集中，鼓励人们外出旅游，从而拉动内需。人们有经济条件和时间条件走出城市生活进入大自然，目睹天下名山大川，领略异地风土人情，博览文物古迹，了解奇闻铁事。因此，旅游业已成为一种新兴的国际性潮流和趋势，投资旅游这一新兴向阳产业具有广阔的发展前景。
2、庐山是世界名山，“庐山之美在山南”。素有“不到山南观光，庐山只看一半”和“桃花源不去，老来将后悔；谷廉水不当，人生大遗憾”之说。江西省委、省政府，九江市委、市政府，星子县委、县政府都把打“庐山牌”发展京九铁路沿线旅游业作为经济发展的战略更入重要议事日程，并出台了一系列优惠政策和办法。九江市的旅游发展规划是，至2005年，年接待境外游客100万人次，国内游客1000万人次。星子县至2005年旅游发展规划是，年接待境外游客50万人次，国内游客300万人次。近两年来，仅到庐山山中的中外游客超过了100万人次；到山南星子县的中外游客超过了50万人次。
3、地处星子县境内的庐山山南，是庐山历史文化的摇篮，桃花源景区是庐山历史文化影响最大的精华所在地，不仅自然风光秀丽，她的人文景观，尤世外桃源和天下第一泉在国际国内的影响极大。可以肯定凡来庐山者，都会来浏览世外桃源和观赏天下第一泉。建成后，至2006年桃花源景区接待中外游客有可能达到150万人次以上。
4、桃花源景区，不是一个孤立的景区，它同庐山山上诸景点和庐山南麓、鄱阳湖北域的白鹿洞书院、太乙将军度假村、观音桥、秀峰、南康古城、杏林温泉、渊明故里及醉石山庄、鄱阳湖古战场、候鸟观赏区等风景旅游区紧密相连，并与九江、石钟山、景德镇、黄山、九华山、南昌、龙虎山、三清山、井岗山相距不远，上至武汉、长江三峡，下至南京、苏州、上海、杭州等地亦很方便。它正处于中国江南各大旅游区的中心地位，且交通十分便利，可以发展成为中国江南旅游的中心点。从地理优惠而言，此景区旅游市场开发前景十分广阔。
十、经济效益分析、预测
根据以上分析，桃花源景区自然景观奇秀独特，人文景观品位、档次极高，在国内外影响大，建成并广告宣传出去以后，定会引起世人瞩目。可以预估，凡来江南旅游者，都会希望能贪图世外桃源风情，能到天下第一泉品尝天下名泉煮名茶；凡游庐山者，应该都会登庐山极顶，都会到世外桃源一游；凡来山南者，必进桃花源。以近年以来上庐山中外游客年超100万人次和到山南各景区年超40万人次为参数测算，预计2002年桃花源景区接待中外游客可达20万人次，2003年可达30万人次，2007年可望超100万人次。据此测算：
桃花源景区旅游收益估算表（一）
年度
数量
项目 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
旅游人次
(万人) 3 7 10 20 30 40 60 80 100 130 150
日人次
消费(元) 20 30 40 50 80 90 100 150 170 180 200
总收入
(万元) 60 210 400 1000 2400 3600 6000 12000 17000 23400 30000
30%利润
纯收入 18 63 120 300 720 1080 1800 3600 5100 7020 9000
累计利润 18 81 201 501 1221 2301 4101 7701 12801 19821 28821
桃花源景区旅游收益估算表(二)
年度
数量
项目 单位 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
旅游人次 万 3 7 10 20 30 40 60 80 100 130 150
门票单价 元 18 18 20 20 25 30 30 35 40 45 50
门票收入 万元 54 126 200 400 750 1200 1800 2800 4000 5850 7500
人平饮食 元 10 15 20 25 25 30 30 35 40 45 50
饮食收入 万元 30 105 200 500 750 1200 1800 2800 4000 5850 7500
住宿人次 人 1千 2千 5千 1万 2万 4万 6万 8万 10万 12万
人平住费 元 15 15 20 30 30 35 35 40 45 50
住宿收入 万元 1.5 3 10 30 60 140 210 320 450 600
漂流、狩猎等娱乐人次 万人 1 3 6 8 10 12 16 20 30
人平纳费 元 30 40 50 60 80 90 100 120 150
娱乐收入 万元 30 120 300 480 800 1080 1600 2400 4500
客运人次 万人 2 5 8 12 16 20 25 30
人平运费 元 30 40 50 60 70 80 90 100
客运收入 万元 60 200 400 720 1120 1600 2250 3000
购物人数 万人 1 3 5 10 15 20 30 40 50 80
人平购物 元 15 20 30 40 40 50 50 60 70 80
购物收入 万元 15 60 150 400 600 1000 1500 2400 3500 6400
乘索人次 万人 30 60 70 90
人平收费 元 来回价 50 60 60 60
索道收入 万元 1500 3600 4200 5400
总收入 万元 75 247.5 493 1240 2430 3940 6260 11010 17520 24500 34900
30%利润纯收入 万元 23 74 148 372 729 1170 1878 3303 5256 7350 10470
累计利润 万元 23 97 245 617 1346 2516 4394 7697 12953 20303 30773
根据上述概算分析该项目三期投资总额为人民币2亿元，其中第一期已投入1500万元，第二期计划投入2.505亿元，第三期投入9500万元。据以上分析测算，至2009年可以实现累计综合收4070万元，累计纯利1300万元，接近收回第一期投入。至2013年有可能实现累计利润1.28亿元至1.29亿元，即包括建设期8年（至2014年）收回第二期投资一半有余。据此分析，至2015年，有可能实现年创利润1亿元。全部投入收回之后，其利润相当可观，可以实现年创纯利1.5亿元以上。作以上测算尚未包括投资创建天下第一泉矿泉水厂和第一泉酒厂所产生的收益。
十一、风险分析
投资该项目旅游项目，就风险而论，即影响效益收的最敏感因素是客流量失算和管理上出问题。它同投资一般工商企业最大的不同点是一次性投入，长期受益。基础性设施建成以后，不需大量资金采购原材料和商品，不象一般产品（商品）那样，随时有因市场竞争而造成价值不能实现的风险。该景区在客流量方面，作以上测算，是留了余地的。如：2006年到星子旅游的中外游客达到128.6万人次，而至2007年，本景区只按10万人次计算。至2007年，九江市的年旅游人次计划是超1000万，庐山超200万，而本景区只按100万测算。在国内稳定，开发的形势下，只要国际上没有大范围的战争发生，实现上述预计客流量是有可能的，无游客进入景区绝不可能（眼下景区处于初期修复阶段，经常有游客进入游览，且有时日超1000-1500人。2000年在该景区举办国际茶会的成功，足可证明该景区的开发前景乐观）。另一个重要问题是加强管理，按高起点、高规格要求来搞好景区各景点的修复建设；按高标准、高效能要求来提高管理水平和服务质量，并注重广告宣传。只要高度重视，在管理上不出问题，实现上述经济分析目标是完全可能的。保守测算，按照80%实现，到2015年亦可收回全部投资。包括建设期也只需10年收回全部投资。可见该项目风险因素极小。
十二、分析结论
根据以上分析，桃花源景区修复、开发项目，经济效益很好；风险性小；边建设，边开放，见效快；包括建设期12年可收回全部投资；一次性投入，长期受益，收回投资后，其经济效益更加可观。实施该项目，有利于自然环境和历史文物资源的保护，有利于可持续发展；有利于安排诸多劳动力就业；有利于以旅游业为龙头，带动为旅游服务的工业、农业及第三产业等相关产业的发展；有利于提高山南及整个庐山的知名度，从而促进当地的改革开放和经济振兴，因此，其社会效益也相当理想。可见，实施该项目可行、理想。
星子县旅游局
二00七年二月
附：《星子庐山桃花源游览区简介》、《桃花源风景区规划示意图》
项目建设单位：星子县旅游局
联系电话：0792-2666069、2671693 邮编：332800
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